新房没入住 物业管理费究竟要不要交？

伟弘小马律师

    业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交?这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。
    房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。但是在实际操作中，买卖双方往往以入住交接作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。
    商品房买卖合同对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明;所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。
    专家建议消费者在办理入住手续时，应注意几点：
    要认真和善于行使自己的权利。所谓认真行使，就是在开发商不能提供相关文件又通知您办理入住手续时，应依据合同约定坚决拒绝接收，不要稀里糊涂收了房子。所谓善于行使，是指要对发现的问题做一下分析，看出现的问题是否能够构成拒绝验收的理由，比如墙面、地面装修有问题，卫生洁具不符合原定标准等，虽然也属于问题，但一般不会构成拒绝验收的依据。对这样的问题，不妨在开发商提出赔偿方案或改进措施后，先办理入住手续，再敦促开发商落实，以免耽误自己使用房子。
    交接过程中，要完善交接程序。在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下来。如果决定拒绝接收，则要书面说明拒绝接收的理由。如果接收但有问题需要解决，则应要求开发商将处理意见形成书面文字，以备今后协商不成时，有据可查。
    上述所有的书面内容，原则上都应该是一式两份，双方要签字或盖章，避免开发商内部发生人事变动后，接任者拒绝承认前任的承诺。

碎碎舞冰

问题是物业公司不是这么好说话吧

伟弘小马律师

碎碎舞冰 发表于 2013-8-7 10:47
问题是物业公司不是这么好说话吧

    现在物业和业主之间的纠纷很频繁，以辩证的眼光来看，物业管理公司与业主之间矛盾的出现，不能完全归咎于其中一方，任何一方的不规范行为和举动，都有可能导致在物业管理活动中出现矛盾。
    业主与物业公司是雇佣与被雇佣的关系，物业公司应该是业主的管家，而有些物业公司的理念并非如此，在他们的眼里，业主是他们的管理对象。这种管理意识的错位是物业公司与业主产生矛盾的一个主要因素。物业公司服务的对象不仅是业主还有小区。如果居民所居住的小区发生过故意停水、停电，这等于剥夺了居民们的基本生存条件，这不令人非常气愤？公司的保安如果非常不负责任，根本没有尽到“管家”的义务，居民的财物经常被盗，那么，居民就会觉得物业费花得很冤枉，因此，居民希望物业公司能够对物业工作认真些，使他们能否真正享受到物业的管理，获得周到、人性化的服务。
    就物业管理一方来讲，他们也期待着双方素质提高。为什么呢？因为一些业主的素质很低，还没等物业公司人员解释，就先不礼貌甚至有破口大骂的情况。这让他无法认真对待物业工作，也没有工作热情。
    物业公司与业主的纠纷，解决问题的关键在于沟通。但是不论是何方违约，在协商不成的情况下，通过人民法院诉讼或向有关城市管理部门申请解决双方纠纷将是最佳途径。

星星狐

我认为新房未入住，应缴物业费，但不应缴全部。物业费有几部分组成，电梯费、水二次提升费这些最基本的应该不交吧

伟弘小马律师

星星狐 发表于 2013-8-7 15:34
我认为新房未入住，应缴物业费，但不应缴全部。物业费有几部分组成，电梯费、水二次提升费这些最基本的应该 ...

物业服务是物业公司基于物业共有部分，为全体业主提供的一项公共服务，即物业公司不只是为某一位业主提供服务，不能因为某位业主不入住而停止对绿地进行养护、停止卫生保洁和垃圾清运、停止设备设施的运行等服务，因此无论业主是否入住，物业公司都已经提供了服务（公共部位保洁、绿化、秩序维护以及公用设施设备运行、养护、维修等），所以都应交纳物业管理服务费。政策依据：根据《物业管理条例》第六十五条规定“物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

伟弘小马律师

星星狐 发表于 2013-8-7 15:34
我认为新房未入住，应缴物业费，但不应缴全部。物业费有几部分组成，电梯费、水二次提升费这些最基本的应该 ...

    不过根据2012年7月1日开始实施的《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法 》  
      第十四条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月缴纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费由开发建设单位缴纳。                  
    物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。
    业主或者物业使用人无正当理由拖延办理物业交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
    房屋交付后长期空置（空置时间一年以上）的，一年内的物业服务费按正常标准收取；一年后的物业服务费按本住宅正常标准的70%收取。合同另有约定的，从其约定。
    前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当减半收取，并在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

星星狐

伟弘小马律师 发表于 2013-8-7 16:08
不过根据2012年7月1日开始实施的《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法 》  
      第十四条业主或者 ...

谢谢详细解答

碎碎舞冰

伟弘小马律师 发表于 2013-8-7 14:49
现在物业和业主之间的纠纷很频繁，以辩证的眼光来看，物业管理公司与业主之间矛盾的出现，不能完全归 ...

对啊，关键就是沟通不好，看来以后房子下来得先沟通

伟弘小马律师

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