今潍网|潍坊论坛

标题: 彻底降温，三四线城市。。。 [打印本页]

作者: mastang 时间: 2019-6-6 23:05
标题: 彻底降温，三四线城市。。。
这一次，棚改彻底降温了。

近日，央行发布数据显示，PSL贷款连续两月零投放。今年前五月央行累计发放PSL（抵押补充贷款）1530亿，相比上年同期骤降65%，而PSL正是棚改货币化的主要资金来源。

而在不久前，2019年全国棚改计划出台，今年的棚改总规模相比去年腰斩。2019全国棚改总规模仅为285万套，而去年实际开工量高达626万套，同比下滑54.5%。

棚改总规模减半，PSL贷款投放大幅腰斩，意味着什么？

其一，水没了，棚改货币化就无以为继，大多数三四线楼市就成了无源之水。

这一轮三四线城市的普涨，与棚改货币化息息相关。

棚改是拆旧建新，制造了天量新增需求。以往是实物安置，拆一补一，对楼市影响有限。而当货币化成为主流，直接以现金作为补贴，大量拆迁户带资入市。大拆大建加上大补贴，从而彻底激活三四线城市的楼市。

棚改货币化，需要真金白银作为支撑。这其中的关键，就在于PSL。

棚改货币化对房价的传导路径是这样的：

1、央行通过低利率的PSL（抵押补充贷款）向国开行等政策性银行提供资金来源。

2、国开行等政策性银行，利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款。

3、地方获得贷款之后，开启大规模的棚户区改造，用真金白银进行货币化补贴。

4、地方依靠卖地收入还贷。只要房价不走低，这个游戏就能继续玩下去。

2014年，全国棚改货币化的比例还只有9%，几乎可以忽略不计，2015年有所增加，但也不显著，但在2016年突然跃升到40%以上，2017年超过50%，局部地区更是超过80%。

不难发现，这个数字，刚好与三四线房价上涨的节奏相契合。

棚改货币化大撤退背后，是棚改模式之变。今年年初，监管加码：2019年新增棚改项目不得再通过政府购买服务模式融资，今年地方主要通过棚改专项债融资。相比棚改贷款，专项债受到的限制越多、约束也更多。

可以说，PSL相当于央行对于三四线棚改的定向放水。如今，没有了PSL的支撑，三四线的棚改货币化就成了无源之水，结果可想而知。

其二，全国棚改腰斩，依托棚改刺激楼市的空间不复存在，对棚改过度依赖的省份和城市，将会面临基本盘的考验。

数据显示，2019全国棚改总规模仅为285万套，而去年实际开工量高达626万套，同比下滑54.5%。

在全国31个省市（不计港澳台）中，只有5个省的棚改规模有所扩张，其他26个省市全部负增长。这其中，黑龙江、贵州、山东、河南等13省棚改量降幅超过50%，形同腰斩。

其中，山东棚改量从去年的85万套直接减少到今年的21.4万套；河南也从去年的64万套直落到今年的15万套，收缩规模超过70%。仅这两个棚改大省，棚改规模就少了100多万套。

棚改规模，从双位数直落到单位数，这意味着大多数城市的棚改规模都在腰斩式收缩。

显然，失去了棚改大拆大建的外在动力之后，这些地方必须直面基本盘的考验了。

其三，棚改消停，棚改货币化腰斩，三四线城市楼市销售随之下滑，未来拆建的新房大量入市，势必对楼市形成拖累。

今年以来，随着宽松预期不断叠加，一二线楼市有所复苏，但三四线城市仍在探底，无论是一手房销量还是二手房销量，都在同步下滑。

与销量收缩同步而来的，是三四线城市库存已经同比连增6个月。当棚改货币化制造的新增需求减少，而棚改拆建的大量新房开始陆续上市，新的房子将会面临无人接盘的局面。

显然，刚刚完成去库存的三四线，未来又将面临高库存的问题。

所以，过去棚改规模庞大且棚改货币化比例超过50%的地方，需要谨慎。如果这些城市既不属于一二线城市、也不从属于都市圈或城市群，那就更需要谨慎。

如果这些城市同时还面临着经济下行、人口外流的压力，那就一定、必须、万分要谨慎。

作者: 移动人生 时间: 2019-6-6 23:12
坊子不好卖是事实呀

作者: 西西果果 时间: 2019-6-7 08:02
尴尬了

作者: 萧瑟独驻 时间: 2019-6-7 16:41
2021年，大量新房开盘！！！啊啊啊

作者: 中年 时间: 2019-6-7 21:33

移动人生发表于 2019-6-6 23:12
坊子不好卖是事实呀

寒亭，潍城等也不好卖

作者: 移动人生 时间: 2019-6-8 17:01

中年发表于 2019-6-7 21:33
寒亭，潍城等也不好卖

高新这边，貌似也不好卖。

新开的几个盘都一般般，中阳东明学府众城生活城一般般。

作者: 特工妹妹 时间: 2019-6-8 18:35
15年之后。。。。房子真不值钱了

作者: 大风 时间: 2019-6-8 22:43

特工妹妹发表于 2019-6-8 18:35
15年之后。。。。房子真不值钱了

再不值钱也不是想买就买的起的。毕竟各种成本在那里摆着呢

作者: 招聘全职兼职 时间: 2019-6-12 16:44
这信息源是从哪里看到的啊、、、、、、

作者: 招聘全职兼职 时间: 2019-6-12 16:46

特工妹妹发表于 2019-6-8 18:35
15年之后。。。。房子真不值钱了

圈起来考试要考。。

再不值钱那时候基本和银行没一毛钱关系了。。。房子全在个人手里了。。。房贷也基本还的差不多了。。。

所以银行就可以大胆抽手不管了。。。。

而且现在的五零后和六零后那时候不知道还能剩下多少。。。。。

作者: 清浅 时间: 2019-6-27 15:15
感觉抢手的房子依然抢手啊，不缺房子，但是缺好房子

作者: 缪扎克 时间: 2019-7-20 09:23
最近不是有个什么“老破小”改造什么的。潍坊市这样的房子还真不少啊。

作者: 1224071020 时间: 2020-2-15 17:53
世茂云图项目占地面积123亩，建筑面积：27.78万㎡，位于惠贤路与梨园街交叉口东南角，项目承袭瞰景高层住宅规划，打造360度交互式生态住区，始终以居者需求为核心导向，规划有107-141㎡全龄周期户型，深入探求人们对于美好生活的向往，为业主提供家人般的呵护，打造全生命周期生态社区，营造宜居之境。咨询热线：19969957067

作者: 1224071020 时间: 2020-2-24 17:56
交3000，30天，可能赚10000，您会考虑吗？目前由于疫情比较严重，为方便客户看房购房，公司开通线上看房的买房的政策，另有公司举行优惠活动，力度巨大，欢迎咨询
世茂云图项目占地面积123亩，建筑面积：27.78万㎡，位于惠贤路与梨园街交叉口东南角，项目承袭瞰景高层住宅规划，打造360度交互式生态住区，始终以居者需求为核心导向，规划有107-141㎡全龄周期户型，深入探求人们对于美好生活的向往，为业主提供家人般的呵护，打造全生命周期生态社区，营造宜居之境。

作者: 1224071020 时间: 2020-2-26 17:03
交3000，30天，可能赚10000，您会考虑吗？目前由于疫情比较严重，为方便客户看房购房，公司开通线上看房的买房的政策，另有公司举行优惠活动，力度巨大，欢迎咨询
世茂云图项目占地面积123亩，建筑面积：27.78万㎡，位于惠贤路与梨园街交叉口东南角，项目承袭瞰景高层住宅规划，打造360度交互式生态住区，始终以居者需求为核心导向，规划有107-141㎡全龄周期户型，深入探求人们对于美好生活的向往，为业主提供家人般的呵护，打造全生命周期生态社区，营造宜居之境

作者: 朗智刘某 时间: 2020-4-26 17:02
然，并不是你说的那样，今年房地产市场两级化，新房和大房子好卖

作者: AODevices 时间: 2021-2-18 09:58

作者: 爱子爱昊 时间: 2021-2-21 09:29
好长。。意思是不用拆迁了吗

作者: 陆茗惜 时间: 2021-2-21 13:18
不让拆了，不让炒了，房子高筋水泥还能突破价值本身么……全国人口都在走下坡路，生育率上不去，没有人口，房子就没有接盘的。房子的价格如果能一直在有钱人手里来回滚大，对于草根老百姓来说，没什么意义。买不起，就不考虑买不买的问题了

作者: 阿丽家有酸辣粉 时间: 2021-2-22 08:02
棚改造

欢迎光临今潍网|潍坊论坛 (https://bbs.wfits.com/)