潍坊市人民政府办公室 关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 潍政办发〔2018〕17号
各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市政府各部门，各重点企业，各高等院校：
为进一步加快培育和发展住房租赁市场，根据《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（鲁政办发〔2017〕73号）精神，结合我市实际，特制定本实施意见。
一、总体要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，深入落实中央、省、市经济工作会议精神，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足新市民住房需求，促进我市住房租赁市场健康发展。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
二、多渠道增加租赁住房（一）制定租赁住房年度建设计划。各县市区（含市属各开发区，下同）要制定年度租赁住房供应计划，合理确定用于建设租赁住房的供地面积。各县市区要结合住房供需状况，将新建租赁住房纳入住房发展规划，根据需求人群分布等因素，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。建立长租公寓名单库，将依法备案租赁企业的长租房源纳入名单库。（责任单位：各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市国土局、市规划局、市住建局）
（二）建设集中的租赁住房。2019年，各县市区要从产业园区、中央商务区和医院、科研机构、高等院校等企事业单位聚集区先行先试，研究租赁住房需求，完善周边基础设施和公共服务设施配套，到2020年形成较为成熟的租赁住房试点。支持人才聚集的企事业单位、产业园区利用自用存量工业用地，在符合相关规划的前提下建设单位租赁住房。对于企业利用自有产权待建土地建设研发中心、人才和职工公寓等，建筑面积占总建筑面积的比例可提高到15%。支持国有租赁企业在住房租赁房源需求量大的产业园区、中央商务区、科研机构、高等院校等周边区域定向提供租赁住房，解决职工居住问题。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌或者协议出让方式的，根据住建部门意见，在出让方案和合同中明确规定持有出租的年限。（责任单位：各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市住建局、市国土局、市规划局）
（三）创新配建租赁住房用地方式。盘活城区存量土地，采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。探索对部分地块设立最高限价，当网上交易达到最高限价后，采取“限地价，竞配建租赁住房（企业自持或产权归政府）”的方式出让土地。对配建租赁住房，不予发放商品房预售许可，自持期限原则上不低于15年，纳入长租公寓名单库统一管理。（责任单位：各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市国土局、市住建局、市规划局、市政务服务办）
（四）允许改建房屋用于租赁。允许将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等在符合住宅日照要求和相关设计规范的前提下改为租赁住房，土地使用年限和容积率不变。对按照新用途或新规划条件开发建设的项目，应重新办理完善相关用地手续，重新核定相应的土地价款，消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房，纳入长租住房名单库。凡是纳入长租住房名单库的租赁住房，用水、用电、用气均执行居民价格标准。（责任单位：各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市规划局、市国土局、市公安局、市住建局、市发改委）
（五）盘活存量住房。住房租赁企业可通过收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等渠道收集租赁房源。鼓励个人依法自行出租或委托租赁企业、中介机构、物业企业出租自有住房。政府为住房租赁企业和个人免费提供使用租赁监管平台，用于发布房源信息、房源核验、合同网签和备案。（责任单位：各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市住建局）
（六）提高公租房保障水平。进一步扩大保障范围，逐步把城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员等纳入保障范围，做到应保尽保。（责任单位：各县市区人民政府、市属各开发区管委会、市住建局）
三、培育市场供应主体（七）充分发挥国有企业的引领和带动作用。支持相关国有企业将业务范围向住房租赁方向拓展。全市要培育一批住房租赁骨干企业，2019年6月底前每个县市区公布1—2家住房租赁国有重点企业名单；到2020年，全市培育20家住房租赁示范企业，带动住房租赁行业品牌化发展。（责任单位：各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市住建局）
（八）鼓励发展多种形式的住房租赁企业。鼓励民营住房租赁企业机构化、规模化、专业化发展，鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、物业服务企业设立子公司开展住房租赁业务，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营，享受国家加快发展生活性服务业的相关支持政策。鼓励房地产开发企业采取与租赁企业合作或自行运营的模式，出租库存商品住房，发展租赁地产。鼓励物业服务企业协助配合业主出租空置房源，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营。充分发挥住房租赁中介机构特别是经纪机构作用，提供规范的居间服务。（责任单位：各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市住建局、市工商局、市发改委）
四、加大政策支持力度（九）完善住房租赁支持政策。通过市级住房租赁服务监管平台，将房屋租赁合同备案信息与税务、金融、公积金、工商、公安、教育、人社、卫计等部门共享。合法稳定就业或符合潍坊市人才引进规定的非本地户籍承租人，可凭登记备案的住房租赁合同等证明材料申报居住登记、申领居住证，按照规定享有公共卫生、计划生育、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。各县市区要结合本地实际，制定优惠政策，支持住房租赁消费，引导城镇居民、新市民通过租房解决居住问题。有条件的县市区可向在当地租房居住的引进人才发放一定数额的租赁补贴。（责任单位：各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市住建局、市公安局、市税务局、潍坊银监分局、市工商局、市教育局、市公积金管理中心、市人社局、市卫计委）
（十）探索租房者子女就近享受中小学义务教育。坚持以流入地政府为主、以公办学校为主，对具有当地户籍、在城区无住房、能提供经登记备案一年（含）以上租赁证明、有合法稳定工作的家庭，县市区教育主管部门可在统筹考虑当地城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况的基础上，积极扩增教育资源供给，按照“积极稳妥、量力而行、分步实施”的原则，探索实行租房者适龄子女义务教育就近入学。同一套住房在同一就学时段内，只允许同一租赁家庭的子女就近入学。住建（房管）部门将房屋租赁等信息与教育部门共享。学校、教育主管部门等相关机构不定期对学生居住情况进行抽查核实，违规行为记入个人信用记录并纳入市公共信用信息平台。（责任单位：市教育局、市住建局）
（十一）加大住房公积金支持力度。支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人、配偶及18周岁以下子女在潍坊市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的或商品房住房，仅能提供身份证明、本人、配偶及18周岁以下子女名下无自有住房证明的，按照固定额度提取住房公积金；如能同时提供住建（房管）部门出具的房屋租赁备案证明及完税发票的，按照其实际房租支出金额提取住房公积金。（责任单位：市公积金中心、市财政局）
（十二）给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，落实税收优惠政策。对个人出租住房的，按照5%的征收税减按1.5%计算缴纳增值税；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在2016年5月前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。其他税收和房产手续办理，包括产权办理等产生的各项税费参照国家公租房税收优惠政策执行。对个人出租住房所得收入，减按10%税率征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，按国家规定扣除相关费用。（责任单位：市税务局、市财政局）
（十三）提供金融支持。鼓励开发性金融、普通商业银行等银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业提供金融支持，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作。（责任单位：人民银行潍坊市中心支行、潍坊银监分局）
五、强化住房租赁监管与服务（十四）建设政府住房租赁交易平台。通过全市住房租赁服务平台，为企业和群众提供便捷的房屋租赁交易服务，推行山东省住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；严格落实住房租赁合同备案制度，将租赁合同登记备案作为享受住房租赁优惠政策的必要条件；通过住房租赁交易服务平台，建立起信息发布、房源核验、网上签约、备案登记、信用评价等规范的租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人权益。依托租赁交易平台，实施信用管理，加强住房租赁市场监测，为政府决策提供数据基础。（责任单位：市住建局）
（十五）规范住房租赁行业企业和机构管理。建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，实施住房租赁信用管理。建立健全住房租赁中介机构和从业人员执业资格、信用管理制度，全面推行中介人员实名服务制度、服务项目明码标价制度。引导开展行业自律，加强业务培训，促进依法经营、诚实守信、公平交易。全面建立相关市场主体信用记录，纳入市公共信用信息平台，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。（责任单位：市住建局、市工商局、市发改委）
（十六）建立健全管理体制机制。建立部门协作配合的工作机制，推进部门间信息共享，合力培育、发展和规范住房租赁市场。公安部门对租赁房屋依法实行治安管理，对租赁房屋的流动人口依法实行居住登记管理，对住房租赁经营单位遵守消防法律法规情况依法进行监督检查，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业、房屋租赁中介机构以及其他管理单位排查治安安全隐患。各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动的现象。充分发挥镇街特别是居民委员会和村民委员会的作用，推动管理服务重心下移，实行住房租赁网格化管理，并建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷。（责任单位：各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市公安局、市住建局）
潍坊市人民政府办公室 2018年12月12日
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