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潍坊张律师

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房产买卖和赠与，哪个更划算2009-08-08 17:20在房产买卖中，令人头疼是不仅仅是其高昂的价格，还有一笔不菲的税费，虽然买卖双方可以约定税费的承担，可是终究还是要加在双方的成本中去，因此许多人想到了赠与的方式来规避纳税。随着《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》的颁布，加强了对房产无偿赠与的税收监管，使得房产赠与同样面临着很高的税收负担。那么，房产买卖与赠与，哪个更划算呢，我们可以将买卖和赠与的税费详细列举出来比较一下：
   一、买卖双方需缴纳的税费
    买方：
    房屋登记费：80元/套，手续费：3元/平方米，印花税：0.5‰+5元/证 ，契税：首次购房1%、非首次购房1.5%
   卖方：
    营业税：5.55%或差价×5.55%或免征，个人所得税：1%或免征，土地收益金：1% ，手续费：3元/平方米，印花税：0.5‰
1、个人购买住房不足5年上市交易的，按全额的5.55%征收营业税；个人购买单套建筑面积在120平方米以下住房超过5年上市交易的，免征营业税，个人购买单套建筑面积超过120平方米住房超过5年上市交易的，按差额的5.55%征收营业税。
2、个人已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用房及拆迁安置住房转让，按全额1%征收个人所得税；个人通过其它形式购买的住房转让，按全额2%征收个人所得税；但个人转让购买时间超过5年、并且是家庭唯一住房取得的所得，免征个人所得税；个人所有的非住宅房屋转让，按差额20%征收个人所得税。
3、公房转让征收1％的土地收益金
   二、赠与双方需缴纳的税费
   受赠人：
    住房：80元/套或非住房550元/证，手续费：住房3元/平方米、非住房5元/平方米，印花税：0.5‰+5元/证，契税：3%，土地收益金：1% 。
   赠与人：
   手续费：住房3元/平方米、非住房5元/平方米，印花税0.5‰通过上面的比较不难发现，赠与的契税税率高于买卖，但买卖过程中存在营业税和个人所得税。如果出卖方转让的是购买超过5年的住房，免征营业税。双方承担的契税及个人所得税合计1%-3.5%，平均水平仍低于赠与的契税。另外，为防止利用假赠与逃避税收，国家税务总局将无偿赠与行为区分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类。对以一般赠与方式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。对于以其他无偿赠与方式取得的住房，其购房时间以发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。也就是说，一般赠与行为以赠与人取得房屋的时间确定购房时间、其它无偿赠与以受赠人取得房屋的时间确定购房时间，以此确定计税金额。并且，按照《通知》的规定：“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税”。以此计算，如果转让方与受让方办理了个无偿赠与，如再次买卖房屋，必然要面临巨大的个人所得税支出。因此，除非某些特定的情况，房产赠与的纳税成本高于买卖。

潍坊张律师

聘请律师的Ｎ个误区2009-07-31 22:00律师能帮我们做什么？
　　第一，律师在调查取证上的作用非常重要。比如，在医疗纠纷中，病历是很重要的证据，对病历如何取证？如果你聘请了律师，在发生医疗纠纷时，律师会立即申请封存病历，不给任何人篡改病例的机会。


　　第二，律师在诉讼程序上的作用也很重要。律师具有丰富的执业经验和专业知识，能熟练把握诉讼程序。比如，一个人想起诉一个公司，就根据对方名片上的名称去起诉了。事实上，这家公司名片上的名称跟公章或工商登记的名称不完全吻合。这时，原告只能按照法律的规定“变更被告”，代价是付出更多时间，还要承担部分诉讼费。如果原告聘请了律师，律师会到工商局等部门去查询被告的准确名称、注册地址和联系电话，有没有正常年检，之后再起诉。

　　通常，当事人在聘请律师的问题上存在着几个认识误区。

　　第一个误区：律师越有名越好。很多当事人都希望自己能请到有名的律师，认为这样自己的“胜算”更大。实际上，所谓的名律师一般是指，他在某个领域或某几个领域比较突出。但是，法律的划分很细，比如合同法、公司法、劳动法、知识产权法……一个律师不可能精通每个领域。我们要聘请的律师应该是我们的法律事务涉及领域的专业律师。比如你遇到了婚姻家庭纠纷，你可以向律师了解，他代理过哪些婚姻家庭的案件，请他提供这些案件的判决书、裁定书，看这些案件的胜诉率高不高，然后再决定是否聘请这位律师。

　　第二个误区：律师收费越低越好。很多人遇到法律问题后，会到数个律师事务所询价，最后选择一个收费低的。律师收费肯定不是越高越好，也不是越低越好，应该根据律师的专业水平、他提供的法律服务的范围和服务质量来判断。比如，我们请律师起草一份房屋租赁合同，律师有不同的做法。简单的做法是：从网上下载一个相关的文本，稍加修改。复杂的做法是：深入了解你的需求，然后根据双方的具体情况，有针对性地起草合同。律师提供的服务不同，收费自然不同。盲目追求低收费，当事人可能遭受损失。

　　第三个误区：律师的承诺越多越好。律师毕竟不是执法者，没有最后的裁判权。法律事务的最终结果，主要还是取决于事实和证据，律师只能就已经掌握的事实和证据提供法律服务。从律师的职业原则来讲，有责任感的律师不但不应该对客户承诺过多，还要在受理法律事务委托时对客户进行“风险提示”。

　　第四个误区：律师比律师事务所重要。管理比较规范的律师事务所，通常都有律师服务质量的保证体系或制度，每个律师都能获得团队的支持。而不规范的律师事务所，律师跟事务所的关系很松散，律师往往单打独斗。

　　第五个误区：律师的专业水平比责任心重要。其实，律师的责任心往往更重要，责任心决定了你聘请的律师是否能及时、守时、高质量地为你提供你需要的法律服务。

龙行天下

这个贴子应该长期置顶的，希望版主能看到置顶

潍坊张律师

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龙行天下 发表于 2009-9-21 22:09

谢谢支持，也感谢大鱼版主。

fayxun

请问张律师：我有个朋友最近在一次国家考试中买了作弊的设备，但是卖答案的人在考试前就被抓了，人家把他们都供了出来。他很害怕不知道会怎么处置他，会被取消成绩按作弊算吗？

潍坊张律师

你朋友的作弊行为没有真正实施，不应当取消其成绩。如果作出了取消其成绩的决定，可以申请行政复议。

西西♀

张律师你好！我朋友想让我帮问：村里遇上政府拆迁 朋友租赁的村里的厂房要拆 由于合同签了十年今年是第八年 自建了车间等 每年都上交承租费x万，现在下了通知让拆 但是没有说怎么补偿 应该怎么维护自己的利益，以前都是返还了租赁费，现在也不知道该怎么办

西西♀

张律师你好！我朋友想让我帮问：村里遇上政府拆迁 朋友租赁的村里的厂房要拆 由于合同签了十年今年是第八年 自建了车间等 每年都上交承租费x万，现在下了通知让拆 但是没有说怎么补偿 应该怎么维护自己的利益，以前都是返还了租赁费，现在也不知道该怎么办

潍坊张律师

可以与村委协商，按照租赁合同的约定由村委给予相应的补偿。如果协商不成可向法院起诉，可让你的朋友直接与我联系。