应由谁来办理商品房两证

伟弘小马律师

国务院发布的的《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

建设部《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地产资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

上述法律都规定房屋的购买人是申办房屋权属登记的法定义务主体，房地产开发企业只承担协助的义务。这也是为何许多房屋购买人贸然起诉开发商败诉的根本原因。

在实践中，由于各方面的原因大部分的房屋登记机关实际上并不受理购房人个人办理房屋权属登记，所以实际上办证主体往往是开发商。为有效避免办理房屋权属纠纷，购房人应当和开发商在《商品房购销合同》或《商品房购销合同补充协议》里面约定办证的主体、办证的期限、逾期办证的违约责任。

当然如果由于开发商的原因造成商品房不具备办理房屋权属登记的条件时，开发商应当承担逾期办证的违约责任。比如有的房地产项目在向房屋购买人交付房屋后仍未解除土地抵押就可能造成无法办理房屋权属登记。