其实房价大伙注意观察3，4月份的贸易数据和汇率就可以猜将来的走势了

东石

标  题: 北京二手房量价齐跌(转载)
发信站: 水木社区 (Wed Apr 16 22:17:04 2014), 站内
  
　经济观察网 记者 胡芳洁 自去年11月以来，北京二手房市场开始出现明显的降温，而这一趋势，在今年一季度并没有得到改变，从今年4月上半月的情况来看，市场还在加速变冷。
  
　　根据北京中原地产研究部的数据，2014年1月1日—4月8日，北京二手房的成交量是24666套，同比下降66.7%。
  
　　这一数字仅高于2012年同期的20753套，创下2009年以来的第二低点。（见图1）
  
　　而今年4月上半月（1日-14日），北京二手房签约套数2964套，创下自2009年以来的同期最低值（2013年同期第一周，北京市暂停网签）。（见图2）
  
　　从以上数据可以看到，2014年的北京二手房市场交易量，不仅仅是出现同比大跌，而是最近6年以来的最低点，或第二低点。
  
　　从价格来看，根据中原地产的数据，4月前两周，北京二手房成交均价为3.1万，相比3月成交均价3.14万，下调了1.2%。
  
　　从统计数据来看，交易量下降明显，但价格并没有明显的下降，只是微调。
  
　　“现在市场没有那么差，但也没有那么好。”链家地产市场研究部研究员张旭说，其实从去年底以来，价格的变化并不明显，只是春节以后，价格出现了相对明显的下降。
  
　　“依现在的情况看，二手房市场到二季度也不会回暖。”张旭说。
  
　　尽管总体统计数据的变化并不明显，但从单个社区二手房报价、交易情况来看，明显的降价已经出现。
  
　　根据经济观察网记者的调查，海淀区学清路某商品房社区去年11月-12月，100-110平方米三居室的报价普遍为500万元左右；而到现在，两套在售房源的报价为430万元-460万元。其中一套报价460万元的房屋，如果由卖方纳税，报价则为500万元，这套房屋在去年10月刚刚挂出时报价高达538万元。
  
　　从这套房屋的销售周期也可以看到，这套房子挂牌时间已经长达半年，目前还在销售中。
  
　　“接下来价格会怎么变，实在不好说，现在成交量在下降，但是业主不想降价，买房的人不是没有，只是大都在观望。”上述房屋的经纪人告诉经济观察网。
  
　　而位于回龙观的东亚上北中心，50-60平方米的一居室，在去年11月左右，报价普遍在170万-180万左右。但是现在，出现一些报价在155万左右的一居室，其中最低的一套目前报价145万元。
  
　　从上述二手房社区报价来看，一些房屋报价已经出现了非常明显的下降。
  
　　信贷收紧、自住型商品房对市场预期的影响，是目前二手房市场人士认为导致目前局面的最关键的两个原因。
  
　　“贷款成数低、利率高，是现在普遍的状况。贷款成数，只会比政策要求的更严格，首套购房，贷款利率也没有优惠。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对经济观察网表示。
  
　　胡景晖表示，目前不仅资格审查更严格，而且放贷周期也由以往的10个工作日，变成了20-25个工作日。
  
　　“还有一点明显的变化是，以前银行个人住房按揭贷款方面的业务经理，会有放贷额度方面的任务，比如说去年完成20亿元，今年还是20亿元。但是今年从年初开始，他们都没有放贷任务了。”胡景晖说，这也是以前所没有的变化。
  
　　胡景晖认为，从调控政策来看，以往主要是控制需求，但是现在在控制需求的同时，也在增加供应，四月份以后，新房开盘量会增加，而开发商都会普遍采取快进快销的策略。“市场供应会发生变化。”胡景晖说，不仅是新房市场，不动产登记、房产税、官员财产登记等方面的进程，都会增加二手房市场的挂牌量。
  
　　胡景晖认为，自住型商品房的数量，目前远远不能满足申购人群，等到二季度，一些分流的人群会回归到新房或二手房市场。胡景晖认为，二季度北京二手房成交量会强于一季度。
  
　　中原地产首席分析师张大伟则认为，随着新建住宅供应的增加，以及自住型商品房的上市，二手房价格在2季度出现下调加速的可能性，二季度北京二手房成交均价按照目前的趋势，下调到3万以下的可能性大

东石

统计局房地产数据曝大秘密 商品房待售面积5.2亿平米2014年04月17日 07:18
来源：第一财经网站         作者：林小昭 分享到：13956人参与 184条评论
国家统计局发布的前三月房产开发销售数据显示，前三月，3月末，商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米。

库存的增加与销售低迷紧密相关。数据显示，1月份~3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%。商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%。

“从数据看，已经基本可以明确，市场在2013年4季度已经触顶，量价涨幅会持续回落。”中原地产市场研究部总监张大伟分析，从春节过后这一个多月时间看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

他分析，2013年已经出现了楼市分化逐渐蔓延到了一二线城市。从年初市场数据变化看，一二线调整的趋势更明显。目前，杭州、南京等二线城市的小部分楼盘已经出现了价格调整。一线城市也出现了局部价格停滞。

国家统计局的数据也印证了这种明显的“分野”。数据显示，1月份~3月份，东部地区商品房销售面积9699万平方米，同比下降10.0%，降幅比1月份~2月份扩大4个百分点；销售额7981亿元，下降11.5%。而中部地区商品房销售面积5323万平方米，增长6.8%，西部地区商品房销售面积5089万平方米，下降1.0%。由此可见，东部地区的一二线城市下滑的势头更为明显。

统计显示，今年一季度，广州全市一手住宅共网签16194套，同比去年大跌40%，合计成交面积为184.6万平方米，同比大跌42.5%。

张大伟分析，未来将有越来越多的城市面临房价调整压力。2季度包括杭州等城市都有再次下调的可能性，其他城市随着供应增加，需求观望，市场也将再次降温。

销售市场的不振也影响到了房地产企业的开发和土地的购置。数据显示，前三月，我国房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%，其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。房屋竣工面积18520万平方米，下降4.9%，其中，住宅竣工面积13910万平方米，下降7.3%。

中原地产研究部统计数据显示：截止4月15日，全国主要城市土地成交在春节后出现了持续放缓。一线城市3月份单月成交土地金额为332.1亿，4月上半月成交仅240亿。均低于之前同期。二线城市的土地成交量在4月上半月也下滑明显，4月上半月仅出让278亿，远低于之前。

根据中原地产的研究，3月，十家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额仅为62.93亿元，为近19个月新低。这主要是由于3月土地供应处于低位，加之今年春节以来楼市观望氛围浓厚，房企在销售情况不算良好的情况下，对购地持较为谨慎的态度。  

东石

感觉上自己需要住，必须买，买也没问题（在潍坊）；如果是投资就算了吧。

温州房价从8000到三万（2008-2012），然后现在12000左右。

东石

放贷一收紧，楼市是哗哗往下掉啊。杭州，成都这样的城市今年已经掉了20%

东石

楼市降价风暴刮至一线城市 避风港地位沦陷


来源:中国新闻网|2014-05-08 07:15:00


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　　降价风暴刮至一线城市 楼市“避风港”地位沦陷

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　近日，北上广深四大一线城市全部失守，均出现房企降价出货的现象。

　　“今年全国楼市整体表现十分低迷，降价潮也从年初的二三线城市向一线城市蔓延。”中国房地产学会副会长陈国强向《华夏时报》记者表示，此轮调整是市场内部供求关系和经济基本面发生变化，而不是因为楼市调控。

　　“此前都说一线楼市坚挺不会降，但现在看来，当大潮来袭时，很少人能不湿鞋。”深圳一位开发商称，在银根持续紧缩，开发商资金压力加大，且购房者看空情绪蔓延时，今年一线城市同样不乐观，尤其是郊区和供应量较大的片区，楼盘降价走量的案例会越来越多。

　　 一线城市失守

　　位于深圳宝安区固戍附近的富通V都会项目，近日因每平方米降价2000元遭到业主维权。该楼盘一位内部人士向记者透露，实际上，从3月份开始，该项目就开始降价促销，但怕业主闹事，一直处于高度保密状态。

　　“目前公司在深圳销售的只有这一个项目，降价是为了尽快回笼资金，再去投资别的项目。”富通V都会一位营销人员说。

　　3月底，本报曾报道深圳两个小房企开发的楼盘水木丹华、鸿威de森林暗降3000元/平方米。此外，今年“五一”期间，深圳万科广场的中介销售人员开始举着9折的销售牌子在路边揽客。

　　实际上，北上广深四个一线城市里，出现新盘降价的不止深圳一地。

　　“五一”期间，万科广州在售四大楼盘万科峯境、万科东荟城、万科欧泊、万科兰乔圣菲都推出了不少特惠单位，多者达数十套。其中，万科位于白云新 城的高端项目万科峯境，在“五一”期间推出了20套特惠单位，均价3.5万元/平方米。而去年万科峯境开盘后的均价一直在4万元/平方米左右，相比之下这 些特惠单位的均价便宜了5000元/平方米。

　　据了解，广州万科的促销活动对外宣称在5月4日结束，不过现场销售人员却跟记者表示，若在近几日购房，仍然可以按促销活动价购买。

　　业内人士认为，作为房企龙头的万科在广州、深圳推出特价房，实则已成市场降价的潜台词。

　　而一度被认为是“房价避风港”的北京、上海在此番楼市降价潮中也未能幸免。

　　有媒体报道称，“五一”期间，K2地产在北京通州的老项目清水湾推出部分现房特价房源，售价仅为1.7万元/平方米。这一价格不仅比北京市住建 委网站记录的2012年8月最后一次取证时2.1万元/平方米的平均价格下降20%，与当前该小区二手房业主报价3.2万元/平方米的价格相比，更相当于 腰斩。

　　据亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假——清明期间，价格下探幅度高达18%。

　　而在4月底，上海浦东金大元御珑公馆以7.2折“甩卖”。在徐汇滨江、浦东外高桥(25.97, -0.83, -3.10%)均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况。

　　“去年大房企销售好，没有资金压力，今年刚开始还只是以特价房的形式变相促销，并严禁销售员对外宣称是降价。”深圳坂田某在售楼盘销售经理告诉记者，明降怕的就是打乱市场预期，而且大房企一旦明目张胆降价，对市场后续负面影响更大，购房者看空情绪也将加重。

　　房企降价快跑

　　深圳坪山区域的某项目营销总监告诉记者，深圳区域分化比较明显，如坪山新区，区域内的容量不足，本地客户投资意愿不强，但楼盘供应量较多，目前已经明显供过于求，“不降价都不行”。

　　记者踩盘发现，在富通V都会的旁边，还有将于5月份开盘的上百万平方米大盘领航城以及万象新天，片区供应量较大，项目销售已经承压。

　　“可能是我们要开盘了，他们怕到时候卖不出去，先降价跑量吧。”领航城销售人员对记者说，现在观望情绪确实比较浓，楼盘之间抢客打恶战，首先要靠价格吸引购房者，“你可以等我们开盘再决定，我们楼盘价格绝对不会比他们贵。”

　　“一线城市降价很正常，供应量增多，购房者预期变了，自然要降。”深圳新浪乐居副总经理陶文杰认为，降价楼盘目的都是走量，每个在售的项目都有销售任务和资金回笼压力，房企必须随行就市。

　　对于北京的楼盘而言，除了面对同区域中同类楼盘的竞争压力，还将面对自住房的放量压力。亚豪机构副总经理任启鑫表示，5月开始，自住型商品房将 要迎来集中供应，届时市场中低端客户群将形成实际分流，纯商品住宅项目的销售难度将进一步增加，部分性价比优势不突出的楼盘恐怕只有选择“以价换量”。

　　而随着银根的收紧，资金压力也促使着开发商必须尽快降价回笼资金。尽管目前一线城市的项目仍能较容易从银行拿到开发贷，也被信托和基金看好，但一 家基金公司投资经理告诉记者，他们也收紧了杠杆。“以前可能开发商投入三成自有资金，我们投七成，但现在风险大了，我们要求1比1，即使降价30%，也是 先亏开发商的钱。”

　　湖南一位开发商老板告诉记者，日前收到一个北京某郊区楼盘老板的求助信息，由于银行贷款额度已经申请完，无法再多贷，信托、基金的钱筹集周期太长，需要尽快借6000万元民间资金周转才能进行精装修。“如果不降价卖，钱怎么还？”

　　任启鑫预计，开发商加速推盘形成的销售竞争压力与持续下行的楼市预期中，北京等一线城市市场供过于求的形势仍将无力扭转，而房企近两年大举拿 地、激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，未来楼盘打折促销现象将会增多，整体市场价格也存在进一步下探的可能。

东石

四月外贸数据比预想的略好