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疫情以来，地王又频现人间。南京、北京、上海、广州、厦门，遍地开花。 佛山、成都、福州、天津等城市，以及“长三角”区域的多个城市，都出现了土地高价成交的情况，深圳也卖出了一副百亿地块（116亿）。 很明显，为对冲疫情影响，各地有意制造地王，催热土地市场，加快卖地步伐。 截止到目前，北京、杭州和上海今年的卖地收入已经破千亿。北京目前的卖地收入，已经占到了去年的6成。 没办法，谁让我们对土地财政的依赖度这么大呢？ 各地方政府，财政来源主要有四个渠道，第一个是一般预算收入，主要由各类税收构成；第二个政府性基金收入，主要是卖地收入；第三个是国有资本经营收入，第四个是社保基金收入。 其中，前两者是主要来源。 我们通常看到的财政收入，多半都是一般预算收入。政府性基金收入，也即卖地收入是与一般预算收入并列的财收。 一般认为，土地财政收入与一般预算收入之比，就是各城市对土地财政的依赖度。 2019年，温州、昆明，福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、佛山、南京、郑州的土地财政依赖度，均在100%以上。 换言之，这些城市的卖地收入比一般预算内收入还要高，这可是棵摇钱树，叫它们如何能放得下这个捷径。 根据中原地产统计的数据显示，杭州2016年以来，卖地收入已经突破了一万亿元，成为内地卖地收入的大赢家。其他主要城市，也是卖得不亦乐乎。  [size=0.28]打开网易新闻 查看更多图片 [size=0.19]
从上图可以看到： 1、从这张表格中，可以找到重庆房价难以大涨的根本原因：土地供应过大。 为了看起来更直观，不妨把规划建筑面积单拎出来看。 
过去几年，重庆的规划建筑面积高达3.92亿平方米，位居全国第一位。这个数字是北京的近10倍，上海也只有重庆的零头。 有人说，重庆这大的供应面积，是因为重庆面积大、人口多。 重庆是直辖市，全市面积相当于两个海南省或者台湾省的面积。此外，重庆常住人口规模大，有3124万人。 面积大不假，人口多也是事实，但北京、上海的人口也都多，官方公布的数据都在2000万以上，按照比例，重庆人均占据的规划建筑面积要比京沪大得多。 最关键的是，北京、上海全市城区，而重庆下面还有很多穷乡僻壤，这些推出的规划建筑面积，多半是在城区，意味着，重庆的城区人均规划建筑面积更大。 说白了就是重庆的楼市库存太大，房价上涨缺乏供需矛盾上的动力。 2、郑州、潍坊、徐州三个地级市的供应量也比较大，以供应量俩看，楼市上涨动力也欠缺。 郑州、徐州还好，郑州是省会，汇聚资金能力和吸引人口能力都不弱。而徐州是淮海地区的中心城市，人口增量也还行。 潍坊则需要警惕，这些年潍坊在全国的经济排名在下滑，常住人口增量也在下滑。2019年潍坊的常住人口较上年减少了2.15万人。 人口在减少，供应量却这么大，潍坊的楼市有过剩的风险。 3、从规划建筑面积来看，再结合各城市的人口，深圳、北京、厦门、东莞等城市，房价仍有上涨空间。 深圳2016年以来，规划建筑面积只有0.31亿平方米，只比倒数第一的厦门略多一丢丢。但深圳的人口已经在2000以上。 官方公布的常住人口为1344万，但实际人口已在2000万以上。证据之一是，5月27日，媒体爆料，疫情以来，深圳“健康码”自主申报系统“深i您”已经有2000万人进行自主申报。 这么多的人，这么少的住宅供应，供需矛盾只会愈来愈大，房价上涨别无选择。 北京、东莞、厦门，也同样是如此。 4、过去几年杭州卖地总收入突破了一万亿元，也是内地城市中唯一一个突破万亿的城市，高达10586亿元，与2019年佛山的GDP基本相当。 这些年，杭州发展迅速，包括地铁在内的基础交通建设在提速，与其丰厚的卖地收入有直接关系。没有丰厚的财政，何以支撑起城市的扩张与运转。 5、北京、上海2016年以来的卖地总收入在8000亿以上。北京、上海，再加上深圳，是内地为数不多的已经摆脱了土地财政依赖的城市。 即便如此，这两座城市每年也可以从土地出让金上，获得其他城市艳羡不已的财政收入。 这两个城市这些年推出的土地不算多，从规划建筑面积可以看到，相比于杭州，北京推出的土地少得可怜，不到杭州的零头。上海也不算多，规划建筑面积还没到1亿平方米。不多的土地却能收获这么高的出让金，可见北京、上海，尤其是北京的土地价格，得有多贵。 6、苏州、南京、重庆、武汉、广州、天津、郑州，这些经济实力较强的城市，也都是卖地大户。 可以看到，即便经济实力很强的他们，对土地财政，依然情有独钟。这也无可厚非，任谁能够放得下每年一千多亿的卖地收入呢？ 7、中心城市卖地收入较少的，是深圳。作为一线城市，深圳这些年的卖地收入只有3233亿元，差不多只有北京上海的40%，广州的一半左右。 正如上面所言，深圳是为数不多的摆脱了土地财政的城市，这既是实力使然，也是现实所迫。所谓现实所迫，是因为深圳的空间太小了，十多年前就出现了空间发展瓶颈，深圳已经几乎没有地可卖了。 这些年，深圳的新建住宅所用的地块，基本上是通过城市更新改造中获得的存量土地。
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发表于 2020-5-31 21:55
