房屋买卖合同中定金的处理与其他交易不同

伟弘王芳律师

  王先生看中了一套预售房，首付款最少要30万，售楼员告诉他可以先交2万元的定金，签一份订购合同把房子定下来，交了首付款以后签订正式的购房合同。王先生就交了2万元定金，签了一份简单的订购合同。几天后王先生来签正式合同时要求看合同内容，售楼员拿了一份别人签过的合同让王先生看，王先生粗略看了一下合同内容发现了很多霸王条款。王先生想带合同回家商量，但售楼员不允许，说合同是固定模式，不允许修改。王先生发现合同上有关于交付房屋的面积如果与合同不符，还按照合同履行，不找差价等一系列不公平条款。王先生决定不买房子了，要求退还2万元定金，售楼员说签了订购合同，2万块钱是定金，定金是不退还的。王先生能要回定金吗？
   所谓定金罚则，是指在合同订立或者履行之前，支付一定数额的金钱，作为一个履行合同的担保方式。支付定金的一方如果拒绝订立或者履行合同，对方就有权利不返还你的定金；接受定金的一方不订立或者履行合同，就要双倍返还定金，以此来惩罚不守信用的一方。
但购房定金很特殊，和普通意义上的定金有不同之处，最高人民法院2003年颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第四条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式，向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方的原因，未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关系定金的规定处理。但是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。王先生未能订立正式的购房合同，是因为双方对正式购房合同中的部分条款有不同意见，不能达成一致协议，不是因为一方原因造成的，地产公司应当返还定金，后来法院也支持了王先生的诉讼请求。
购房合同大多是事先拟定好的格式文本，内容多倾向于保护开发商，购房者在购房时一定要仔细阅读合同，真正了解合同的全部条款和含义，不明白的地方像专家请教。一些有歧义的条款一定要求对方解释清楚，不能稀里糊涂签字了事。