开发商未按购房合同约定的期限交付房屋形成纠纷，购房者应当如何维护自身权益

伟弘小马律师

    购房合同履行过程中，开发商逾期交房有很多方面的原因，但是不管什么理由，开发商出现逾期交房总归属于房屋买卖合同的不适当履行，除非出现天灾人祸那些“不可抗力”的情况，否则开发商难辞其咎，应根据购房合同中违约条款的约定承担违约责任。由于开发商逾期交房，导致购房者生活计划被破坏，很多设想被迫更改，用于租房居住的购房者还因此需要延长支付房租的时间，因此不论是精神上还是物质上，都承受了一定的损失。
    在实践中，开发商逾期交房实际上有两种情况：第一种是指开发商在合同约定的入住期限到来之前，未能完工并且无法办理入住手续；第二种是指房屋实际并未全部、彻底完工，或者未完成质量验收程序，没有达到入住条件，开发商隐瞒这一事实，为实现按期办理入住，通知购房者办理入住手续。第一种逾期交房是比较明显的，不存在什么争议，购房者可以根据购房合同的约定，要求开发商支付迟延交房的违约金；若超出一定期限，购房者可以退房，并且有权要求开发商退还购房款并支付利息。而第二种逾期交房则较为隐蔽，在签订合同之前购房者往往疏忽，一旦出现这种情况，双方对是否符合入住条件容易发生争议。为了避免产生第二种逾期交房问题上的纠纷，购房者应该在合同中明确约定交房的入住条件和出现第二种逾期交房的责任承担方式。首先，关于入住条件双方可以约定基本入住条件，包括以下几个方面：开发商必须提供《工程竣工验收备案表》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等有效法律文件；开发商承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标。不满足上述条件则视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内开发商应达到入住条件；超过这个约定期限，开发商仍然不能满足上述条件的视为开发商逾期交房。其次，在合同中明确约定逾期交房的责任承担。开发商逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到开发商依照法律和合同规定实际交付之日止；逾期超过一定期限的(如3～6个月)，购房者有权解除购房合同，开发商除应向购房者退还房价款本息外，如果存在定金支付的，应双倍返还定金，并且支付逾期期间的违约金。
    因此，逾期交房属于一种违约行为，购房者更应该注意，在与开发商签订购房合同时，一定要对开发商逾期交房的违约情况、违约责任的承担等进行明确、具体的约定，一定不要轻信开发商信誓旦旦的口头许诺。