出租人迟迟不履行房屋维修义务，承租人是否可以拒付房屋租金

伟弘小马律师

在房屋租赁期间，出租人如果迟迟不履行房屋维修的义务，承租人可以拒付房屋租金。在房屋租赁合同关系中，支付租金和修缮房屋都是租赁合同的主要条款。因此，一方违反其中的一项义务，另一方可以援用同时履行抗辩权，即未约定先后履行顺序的双务合同中，当事人应同时履行，合同的当事人一方在他方未为对方给付之前，有权拒绝自己的履行义务。据此，在房屋租赁期间，出租人不积极履行房屋的维修义务，承租人是可以拒付房屋租金的。
  但需要注意的是，同时履行抗辩权不能滥用，它的行使是有严格的条件限制的：
其一，必须双方互负的债务均已届清偿期。如因出租人不肯维修房屋，而承租人拒绝支付租金时，出租人不得以此为理由，要求取回其已交付的租赁房屋，因为承租人只是在租赁关系期满或终止时，才负有返还房屋的义务。
其二，双方当事人之间的债务是根据同一个合同产生的，如果双方当事人的债务不是基于同一合同，即使在事实上有密切关系，也不能主张同时履行抗辩权。如承租人为保养租赁房屋曾支付过一定的维修费用，为了要求返还费用而援用同时履行抗辩权，拒绝返还租赁房屋，这显然是不适当的。