购房者与开发商签订购房合同中约定的“名义楼层”与“实际楼层”不一致产生纠纷，...

伟弘小马律师

目前在房地产市场上，开发商在出售商品房时，为了避开4、13、14等所谓“不吉利”的数字，在编制房屋楼层时，故意跳开上述数字，致使楼层跳号。比如有的购房者与开发商在购房合同中所确定的房间号为18楼01室，但有可能交付使用的房间号为15楼01室。而根据房地产销售市场的行情，楼层越高房价也越高，这样购房者购买18楼的房价肯定要比15楼高，甚至有的购房者正是冲着18楼的楼层才决定购买房屋，对此产生的纠纷问题，应当如何处理？购房者能否依此为由与开发商解除购房合同？
对于上述情况，欲判断购房者能否退房，首先要看开发商在出售房屋时是否明确告知了购房者房屋跳层的情况。如开发商已通过合同补充条款等形式履行其告知义务的，说明购房者在订立购房合同时知道或应当知道跳层的情况，购房者与开发商所订立的《商品房预售合同》是其真实意思表示。在此情况下，购房者不得以房屋跳层为由终止双方签订的商品房预售合同。
若开发商事先未告知的，则要看购房者在订立合同前是否查验过房屋。如果购房者已到所欲购买的房屋实地查看，则说明购房者对标的物的基本情况，如高度、周围景观等已经明确，在这种情况下，名义楼层只是一个符号，购房者所欲购买的房屋不会因为楼层称谓的变化而变化，房屋价值亦不会随之降低。此时，购房者的合同目的并没有因此而落空，故退房的请求难以得到法律支持。
如果开发商未履行告知义务，且因该楼层在订立合同时尚未建好而造成无法实际查验，或者有证据证明开发商事先未让购房者查验房屋的，则说明开发商交付的房屋与购房者所欲购买的房屋不一致，这就构成了法律上的重大误解。根据《合同法》第54条之规定，购房者可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院或仲裁机构撤销商品房预售合同，以达到退房的目的，同时，还可以追究开发商事先未尽告知义务的过错责任。