宅基地使用权的转让(流转)问题

伟弘李莎律师

    关于宅基地使用权的转让（流转）问题，依据我国现行法规是被禁止的，即宅基地使用权不能出租、出卖、抵押、入股或以其他形式非法转让。这一规定随着农村经济的发展和城市化步伐的加快已经不适应市场经济发展的需要，因此，有必要对宅基地使用权流转制度进行探讨。

　　一、宅基地使用权的取得

　　宅基地使用权属于用益物权。因为我国目前禁止宅基地使用权的转让，宅基地使用权只能原始取得。

　　宅基地使用权的原始取得是指根据法律的规定直接取得宅基地使用权。由于我国宅基地使用权的特殊性,其原始取得的情况基本上只有审批取得一种,而通过审批取得宅基地使用权的前提必须具备相应的主体资格,即必须是本集体经济组织的成员或其他法律明确规定可以获得宅基地使用权的人，城镇居民、一户多宅的人以及把原有住房出卖、出租或赠与他人的农村居民不得再申请宅基地使用权。

　　具体而言，宅基地使用权的申请程序如下:

　　（1）农村居民向所在的村民委员会提出宅基地使用权申请；

　　（2）村民委员会根据村镇规划对宅基地使用权申请进行审核,经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意；

　　（3）经乡（镇）人民政府审查后报县级人民政府土地行政主管部门审核,由同级人民政府批准。农民必须对宅基地使用权进行申请,获得批准后才可以使用宅基地,不得在未获批准前擅自使用宅基地。

　　二、宅基地转让行为的效力，应根据受让主体不同加以区分对待：

　　（一）、农村村民之间进行宅基地使用权转让。

　　目前关于农村村民之间转让宅基地使用权主要有两种观点：一种是允许自由转让，另一种是有条件的允许转让。对比以上两种观点，法院大部分判例比较认同后一种观点:一是因为根据宅基地取得程序，转让行为应经村委会同意，报乡政府土地部门批准备案，应进行物权登记；二是转让应进行公示，私下转让会造成违反《土地管理法》“一户只能拥有一处宅基地”的规定，后果是少数人拥有多处宅基地，而其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。

　　（二）、农村村民向城镇居民转让宅基地使用权。

　　根据《土地管理法》第62条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第62条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。国务院办公厅在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。 2004年12月24日国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

　　在实践中各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地都不予办理过户登记手续，形成“宅基地交易结束，物权不受保护”的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权，因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。

　　综上，对于宅基地使用权的转让问题需区别对待：对农村村民之间的转让各地可以根据情况有条件的允许，但需完善相关的登记、公示制度以保护各方利益。而对于将宅基地使用权转让给城市居民的行为则应严格禁止。认定买卖合同无效，不应受到法律保护。

安妮冰水

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