买卖不破租赁

伟弘小马律师

上午一位马先生来电咨询，马先生前一段时间购买了一套二手房，但是该房产已经有人承租，并且还有一年才到期。马先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人黄先生搬离，于是才与前业主签订了房屋买卖合同并办理了过户手续。但是，在要求黄先生搬离时，黄先生提出“买卖不破租赁”的概念，要求继续承租，并指责前业主和马先生没有尊重他的“优先购买权”。黄先生认为他有权主张马先生的房屋买卖行为无效。根据我国相关法律的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。黄先生提出的“优先购买权”是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。黄先生提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护，马先生无权要求黄先生限期搬离，但是有权要求黄先生支付租金。但是如果前业主没有通知过承租人黄先生该房屋要出售或者黄先生表示在同等条件下愿意购买该房屋的话，黄先生可以向人民法院起诉请求损害赔偿，但是不得请求人民法院确认出租人与马先生之间的买卖合同无效。根据此案例，建议二手房买受人在购房前应当充分了解要购买的房屋的具体情况，了解房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，以避免影响自己的购房用途和计划。

琪琪朵儿

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