购买商品房不能忽视的问题

天田新异

    对购买商品房的购房族来说，一般都对地段、户型、房价、物业和付款方式比较注意，有些影响购房效益和居住安全的问题未必都想得到，那么买房人容易忽视但有比较重要的问题有哪些呢？现归纳整理供购房族参考。

    一、要关注房子的产权时间。不同土地性质的房子，其产权年限也不同。政府出让土地根据其用途分为商业用地、商住用地和住宅用地三种，商业用地只能开发商业用房，如写字楼、超市等，产权为40年；商住用地为商业房和住宅混合用地，如沿街的房子，下面三层为沿街商业房，上面为住宅用房，这类用地中的商业房产权为50年，住宅产权为70年；住宅用地只能建设纯商品住宅，产权年限为70年。这里面容易忽视的问题有两个：一是同为商业房，商业用地性质的商业房产权年限为40年，商住用地性质的商业房产权年限为50年，如两种商业房的地段、价格相同时，应首选混合用地商业房。二是办理商品房产权证的起算时间是开发商拿到国有土地使用证的时间，如果开发商拿到土地使用证5年后才开发建设（国家规定为3年以内），那么你买他的房子就少了2年使用时间，开发商应在房价上给予一定弥补。

    二、要关注房子的结构形式。商品房结构根据层高和用途分为框架结构、框剪结构、剪力墙结构和砖混结构几种。开发商建房子选用主体结构时，除了要执行国家相关标准，也要计算建安成本和利润空间，以上几种主体结构，框剪结构造价最高，砖混结构造价最低。所以，开发商开发多层商品房时，一般用砖混结构，高档住宅小区也有用框架结构的，中高层及高层住宅一般采用剪力墙结构。这里容易忽视这个问题。不同主体结构的房子各有其特点，选购房子时，关注结构特点就是关注居住安全。这是因为：框架结构的房子空间间隔比较方便，但抗震能力较弱；框剪结构的房子结合了剪力墙和框架结构的优点，具有稳定性好，抗震能力强的特点，缺点是造价相对较高；砖混结构稳定性和气密性都很好，但只能用于多层建筑，抗震能力较弱。因此，买房子时要了解当地地壳运动特点和是否需要购买抗震性能较好的结构的房子。

    三、要关注瓷砖的品牌质量。“三小间”指的是卫生间、厨房和阳台。按照现行验收标准，开发商必须完成“三小间”的内瓷镶贴，否则通不过验收。大家对瓷砖都不陌生，瓷砖市场品牌繁多，价格差距很大，质量更是相差甚远。目前国内公认的质量比较好的内瓷是广东佛山产品，佛山内瓷在研制和工艺创新上处于国内领先地位，采取一次、二次烧成技术、低温快烧技术和微粉生产技术，其中瓷质耐磨抛光技术已达到世界领先水平。但也由于佛山内瓷质量好，价格也相对较高。因此，有些地产商为了压低瓷砖价格，被一些供货商以次充好浑然不知，为了赚取差价，供货商往往在当地普通瓷砖厂仿制佛山瓷砖卖给开发商。也有开发商干脆直接购买当地瓷砖镶贴。此类劣质瓷砖当时看表面不错，但用不了几年就会出现变色、渗漏等问题，到时候只能是砸掉重新镶贴。文/天田新异；图/来自网

天田新异

可口百事乐 发表于 2015-1-27 16:26
一般考虑就是70年，哎

只有商品住宅是70年。

凯越

天田新异 发表于 2015-1-31 17:20
这种房叫商住房。下面几层是门面房，商用。上面是公寓。

有很多上边是住宅的 下边是营业房

凯越

天田新异 发表于 2015-1-31 17:23
主要指的是国有土地使用年限，从开发商拿到国有土地使用权证起算。

对，开发商那地就开始算了

天田新异

凯越 发表于 2015-1-28 10:50
哦，高层下边是沿街房的多大是50年，不过也有70年的。个人感觉年限不是什么大问题

主要指的是国有土地使用年限，从开发商拿到国有土地使用权证起算。

天田新异

jinming 发表于 2015-1-31 17:17
有些事情，政府不干涉，百姓不知道，合伙耍。

盖房子是百年大计，得用良心建房。

天田新异

凯越 发表于 2015-1-28 11:09
这个俺还真不清楚

这种房叫商住房。下面几层是门面房，商用。上面是公寓。

jinming

有些事情，政府不干涉，百姓不知道，合伙耍。

天田新异

媛媛妈妈 发表于 2015-1-28 15:03
找@凯越，自己不用操心

是个办法。

媛媛妈妈

找@凯越，自己不用操心