潍坊的房地产顶不住了啊

xingtaowu

昨天看到寒亭政府发红头文件帮助开放商卖房子，今天坛子里也有转贴。我认识的一些媒体的朋友，年初对原来的房地产大客户的广告费基本是采取先打款后上广告的策略了，因为去年好多广告费还要不回来呢！一旦房地产企业资金链断裂，地产大亨们就该从自己建的高价楼上往下跳了。
也许，我说也许，潍坊的老百姓那个时候就能住上符合自己收入水平的便宜房子了，很好很好！

大鱼

唉，俺也希望这是真滴，楼主预测一下大约多长时间房产商就顶不住了？

xingtaowu

我倒是不好说，呵呵。不过好多专家，你像社科院的牛刀，还有时寒冰等资深经济评论员都说房市远没见底！我记得凤凰卫视有一次访谈节目，时寒冰当时回答白领该不该买房的问题说，晚两年买房，少奋斗二十年！

大鱼

我也关注过一期第一财经的关于房子的一个讨论

就是说房价还有降的空间，但是现在的状况是越来越多的人想买房，而房子是有限的，想买的人很多。。

xingtaowu

这是房地产商一贯的说法，所谓的刚性需求，其实经济学范畴就没有这个说法！你看潍坊的房子有多少买了是自己住的，大家晚上去看看新小区的亮灯比例就知道了！从全国的房子空置率也能看出，真正买房住的人并不多！

xingtaowu

开发商们囤积土地和囤积方房源，能够人为减少对市场的有效供应，制造出供不应求假象，达到推动房价上涨的目的。先让我们看看供应是如何被操纵的。

    1.开发商鼓吹土地供应的真相

    开发商们常常喜欢把某年的土地供应量和销售面积作为对比，得出土地供应严重不足的状况，开出的药方是：政府继续增加土地供应。而我的观点是，在政府增加土地供应（尤其是廉租房、经济适用房、中小套型商品房土地供应）的同时，更要把囤积在开发商手中的土地依法收回或“盘活”，以形成有效的市场供应。否则，将导致可怕后果。
    现在，任志强先生和潘石屹先生只提让政府增加当年的土地供应，而对打击开发商的囤积土地避而不谈。问题的微妙之处正在于此：假如新增的土地供应继续被开发商囤积，政府手中可供应的土地越来越少，开发商手中囤积的土地会越来越多，他们更有条件利用政府手中可供土地数量的减少来制造紧张气氛，轻而易举地达到哄抬房价的目的。因此，对开发商囤积土地行为置之不理，而单纯地增加土地供应才是可怕的，这很容易造成肉包子打狗的局面。开发商们的良苦用心还难理解吗？
    我不知道潘石屹先生和任志强先生是否囤积土地，但我看到过一则报道：
    尽管“SOHO中国（潘石屹的公司）”近年来在北京房地产界声名鹊起，但其目前的公司资产净值较低，部分土地储备未取得土地使用证——《中华工商时报》 2003年1月29日。
    作为无知的业外人士，我不知道此处所说的未取得土地使用证的储备土地到底与囤积的土地之间有多大区别。潘石屹先生能赐教否？
    土地供应其实包括几个部分：当年的土地供应、已有的存量土地等等。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海先生指出：“真正的土地像已有的存量土地、城中村的土地相对来讲，政府推出来的才是九牛一毛才是很少的一部分。”2005年，七部委新政调查组报告指出，北京开发商手里掌握的土地够用十年。从目前广州等地收入的土地来看，有的已经闲置长达十余年，一旦将这些土地盘活，等于释放出当年10倍左右的土地供应量，这必然对房价构成强大利空，房价不大跌都难。问题是，政府是否下了严厉打击囤积土地的决心？
    2.囤积住房
    一些开发商通过虚拟买卖合同、囤积房源、发布不实价格和销售信息，欺骗购房人抢购等等房市，制造供不应求的假象。在房市调控政策刚出台的时候，许多早就宣称销售一空的楼盘，突然雨后春笋地冒出许多房屋。善良的人们这才发现，这些住房之前被开发商用于囤积居奇了。房屋空置率是一个最有力的说明。
    去年4月底，北京市建委罕见地公布了全市截至当年4月份的开发商真实销售状况。数据显示，北京期房项目中有10.9万套住宅未售，现房销售的项目中有17815套住宅未签约，共计约12.7万套住宅未售出，期房未售出面积达1541.39万平方米，现房未售出面积达289万平方米，约有65.69%的房源未被售出。而北京大部分楼盘却对外宣称基本售完，价格也随之一再上涨。在北京市建委看来，除了供应结构的先天不足，很大程度上是由于地产商人为制造“紧张”所致，不少房产商利用各种手法隐瞒空置率等急抬房价已经引起了主管部门的愤怒（《第一财经日报》2006年5月8日报道）。
    与开发商囤积土地长期得不到处理一样，囤积房源同样能够轻易得逞。搞笑的是，2006年5月10日，北京市建委对房屋交易市场上53种可能存在的违规行为进行了公示，一旦发现这些行为，将进行严查：15日内未按期整改或整改不合格，将至少1个月内不能卖房。对于囤积房源等做法，不仅不予以严厉惩处，反而规定至少1个月内不能卖房，这种对开发商的所谓严查，无异于帮助开发商囤房，就连潘石屹先生也忍不住兴高采烈地站出来对此规定泠嘲热讽。有这种愚不可及的市场监管者，开发商囤积居奇的行为又怎么可能淡出人们的视野呢？

    第三，操纵信息。

    经济学家卢卡斯认为，人们对未来的预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。开发商对楼市供求核心信息的掌控具有排他性，在一个信息不透明的市场，一切维系开发商与购房人之间信息不对称现状的因素，都有可能被开发商为己所用，对人们的未来消费预期产生影响。
    在目前的房地产市场，开发商与地方政府及有关部门腐败官员的勾结，成功操纵了信息。
    1.开发商。一些开发商在房价疲弱的情况下，不是通过降价而是通过提价给人们造成房价在不断升值的错觉，使公众因无法对有关信息作出正确判断而迷失方向，听任开发商们的摆布，在“买涨不买跌”的规律下，自然会刺激人们的购房欲望。
    2.地方政府。在推动房价上涨这一问题上，地方政府与开发商有着完全一致的利益共同点，双方都能从房价上涨中获取丰厚回报。北京大学中国经济研究中心公布的研究报告指出：仅地方政府卖地收入，在2004年就达到6150亿元。国务院发展研究中心的调查表明，土地出让金已占地方财政预算外收入的60%以上。因而，在两次调控政策出台后，都有地方政府官员与开发商一道，鼓吹本地房价还有相当上涨空间，房价不会下降。官员对本地房价的发言，对民众判断房价走势产生了很大影响。同时，一些地方政府在对房地产领域的信息公开中，经常故意不作为，加大了信息的可操纵性。
    3.有关部门。部门利益在信息方面同样表现地非常露骨。说空置率为例，空置率是中央出台调控政策，决定调控强度的重要依据。但是，在空置率的定义方面，建设部与国家统计局一直在打架，不同的定义既决定着空置率大小的巨大差异，也决定着话语权掌控在谁手中。由于利益等因素，建设部公布的空置率一般都小于国家统计局等部门公布的空置率。甚至，建设部有关人士在接受《中国经济周刊》采访时曾说：“空置率不管是百分之多少，是算不出来的。因为国外空置率有严格的分子、分母界定，而我们的分子分母跟国外特别不一样，所以怎么算都不合适。”算不出空置率对谁有利谁都清楚。有关部门无法走出利益局限，是导致信息混乱的一个重要因素。至于建设部有关官员在90平方米立场上的动摇，更是人尽皆知，这种动摇所透露出来的信息很容易给人们造成显而易见的错觉。
   4.二奶专家。提起这种人我就来气！这些既得利益集团圈养的专家，由于有着丰富的专业知识和学者、教授等头衔，他们很容易把开发商们的利益诉求，包装成学术研究等看似中立和客观的形式，这更容易迷惑民众，混淆视听。比如，某专家竟然举例说，倘若全国十三亿人每人需要一平方米，所需要的住房就是一个天文数字，言外之意，国家现有土地根本满足不了如此庞大的住房需求，房价必涨无疑，且可能永远涨下去。问题是，你以为人们现在都住在树林和山洞里等待购房吗？许多深奥的经济学道理其实都可以通过最直观的感受作出判断。八亿多农民住在自己建造的房子里。富人拥有多套住房的情况已经非常普遍，他们的购房需求得到了充分释放。许多单位通过自己建房，以远远低于市场的价格满足职工需求……但是，这些专家对未来上涨预期的判断，将使部分人加入买房队列。
    中国的人口密度远远小于日本，1998年，日本人口密度是每平方公里339.3人，我国是130人，而且，日本的城市人口占其总人口的比例高达75.9%，在这种情况下，他们尚且能够解决住房问题，我们为什么不能？只需稍微对比一我就可得出的结论：这些既得利益集团及其代言人，无非是在用掌控的信息制造紧张气氛，把人们赶进事先设好的圈套而已。

    国家发展改革委最近发布的“宏观经济研究院经济形势分析课题组报告”指出，2006年中国大陆销售面积平均增长率持续下降，已降至1999年以来的最低点，报告指出，过去五年来，住宅投资增长和施工面积增长速度明显高于销售速度，预示经过一段时间后将出现住宅市场的供大于求局面。如果没有各种操纵因素，供大于求的局面或许已经清晰显现。

    房价已经远远脱离购买力

    任志强先生和潘石屹先生都再三强调，供不应求推动了房价上涨，问题是，支撑您们供应的购买力因素是否真的存在呢？
    许多人将我国GDP的增长速度等同于居民的增长速度，据此判断房价的上涨有着坚实的经济基础支撑。这是一种错觉：   
    虽然我国经济发展很快，但是，在可支配收入分配中，居民并不占大头。最近，国家发改委在其官方网站公布了“中国居民收入分配年度报告[2006]”，报告指出：从资金流量核算结果来看，九十年代以来，我国国民收入分配出现了向政府和企业倾斜的现象，政府部门可支配收入占国民可支配收入的比重不断上升；企业部门可支配收入占国民可支配收入的比重在波动中上升；与此同时，居民可支配收入占国民可支配收入的比重持续下降。
    根据世界各国的发展经验，当人均GDP超过1000美元之后，居民可支配收入占国民可支配收入的比重通常是上升的。以美国和日本为例，两国在人均GDP1000美元至3000美元的阶段，政府、企业和居民在初次分配中的份额大均致为1：4：5，居民所占份额最高，企业次之，政府最小。目前，我国正处在从人均GDP1000美元向3000美元挺进的阶段，政府部门可支配收入占国民可支配收入的比重持续上升，企业次之，而居民则逐渐降低。这使得居民收入增加无法与GDP增长保持同步。事实上，近年来，由于房价、医疗费用、教育费用飞涨，老百姓已经苦不堪言。
    不妨再看一个数据，中国的GDP增速虽是发达国家的好几倍，但工资增速却远落后于这个幅度。日本在经济快速增长时期，其工资的成长速度比美国快70％，到1980年就已经与美国持平，这一段路程大概用了30年时间；而从1978年到
2004年，中国经济也高速增长了近30年，工资却只有美国的1／20、日本的1／24。在制造业，中国的劳动力价格甚至比20世纪90年代才开始快速增长的印度还要低10％——《人民日报海外版》2006年8月14日
    除此还有几个因素：
    1，在个人财富增长的同时，水、电、天然气、粮油等以更快的速度上涨，抵消了一部分财富。
    2、社会保障体系尚未建立，人们的医疗、养老等问题尚未有保障，很大程度上需要靠个人来解决，公众的“购买力”相当一部分耗费在这上面，并不能都用于购房。
    3，GDP增长带来的财富，有一部分是被外资拿走了。商务部副部长易小准透露，“2005年，中国出口总额的58%来自外商投资企业，外商投资企业的贸易顺差净值844亿美元，占中国贸易顺差总额的83%……如果扣除这一部分，中国的贸易顺差仅为175亿美元。”美国《纽约时报》记者戴维·巴尔沃萨撰文指出：“看上去中国好像从贸易中获得了更大的回报，实际上真正的利润被美国等外国公司所得；没有留下全球化带来的利润。”
    4、GDP统计数据失真因素。
    5、我国人均GDP仅在世界上排名第110位，“还不是一个经济强国”，且财富高度集中在少数人手中，大多数人买不起住房，而富人又不可能将财富都用于买房，因而，购房能力被高估了。
    弗里德曼曾指出，消费受永久性收入影响，从长期来看，永久性收入和消费同比例增长，如果一国国民的收入能与社会经济发展保持相对同步的增长，就不可能导致长期平均消费倾向递减。我国居民工资占GDP的比例，从1989年的16%下降到2003年的12%，正是抑制消费的根本原因。住房难道就能摆脱这一点吗？
    房价涨到穷人和中等收入者都买不起房的地步，购房的主要对象是富人，现在看看，哪个富人没有房住？很多都是拥有两套或两套以上的住房，其购买力在最近几年中已经最大限度地得到释放。倘若把住房当成投资品，在房价已经上涨这么多的情况下，住房作为流动性非常差的投资产品，富人还会像过去那样继续大批量购买吗？拜托，您们自己也是富人，想想自己的判断吧。经济学其实就是身边的学问，有时候感知的判断比不实的数据都来得精确，这与房地产这门高科技产业可能有相当大的区别。
    中国要想房地产业保持健康发展，必须严惩房地产领域的权钱交易，挤压房地产暴利，促使房价的理性回归，然后，伴随国民收入的增加，房地产业才能再次迎来新生。同时，房价的回调也将能使中国整个经济结构更趋合理。
    不要再杀鸡取卵了！醒醒吧！

fdasfas

期待啊
换个大点的房子

滑行

原帖由 xingtaowu 于 2009-3-31 10:03 发表
这是房地产商一贯的说法，所谓的刚性需求，其实经济学范畴就没有这个说法！你看潍坊的房子有多少买了是自己住的，大家晚上去看看新小区的亮灯比例就知道了！从全国的房子空置率也能看出，真正买房住的人并不多！

你这话说的也有点一厢情愿了，你看看这个论坛里有多少想买房子的？另外还有多少想换房子的？

xingtaowu

原帖由 滑行 于 2009-3-31 10:26 发表

你这话说的也有点一厢情愿了，你看看这个论坛里有多少想买房子的？另外还有多少想换房子的？

这么多想买房子的，为什么还不买呢？不就是房价太高承受不了嘛！只有房地产失去了炒作的价值，价格理性回归了，才能带来真正的市场繁荣，现在根本不是所谓的供不应求！

滑行

这么多想买房子的，说明这个市场还是巨大的，只是观望而已。
瞧瞧全国各地对房地产的热议吧，没有需求谁讨论这个啊？什么时候大家不讨论房地产了，就是真正到底了