财政部、国家税总联合发文：营改增后二手房交易计税依据公布

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导语 据财政部网站消息，财政部、国家税务总局近日联合发文明确，营改增后，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。通知自2016年5月1日起执行。

财政部、国家税务总局下发《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》。通知对营改增后的以下事项作出了明确：

经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

解读“五一”营改增后，二手房交易要多交税吗？

5月1日起，二手房交易实行营业税改征增值税，普通个人首次成为增值税纳税人。营改增会带来二手房交易的哪些变化？税负会上升还是下降？税制转换能否实现“无缝衔接”？

新变化——二手房交易税负略有减轻

国家税务总局副局长汪康表示，财税部门在研究个人住房征税问题时非常审慎，总体目标是确保个人二手房的交易在税收负担上保持基本稳定。因此，根据财政部、税务总局的相关规定，营改增后个人二手房维持5%的税率不变。

虽说税率保持不变，但税负却有所下降。

“由于营业税与增值税计算方式不同，二手房交易营改增后税负会略有降低。”汪康介绍说，以一套计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，计税公式为100万乘5%，需要交5万元的营业税；改为增值税后虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交增值税47600元，少交税2400元。

此外，营改增后，二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。因此，总体上说，营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。

没变化——缴税还是“老地方”、“老办法”

个人二手房出租、买卖涉及群体众多，为不增加办税负担，国家税务总局决定，营改增后个人二手房交易和二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开**，“原来怎么申报还是怎么申报，原来填什么表、在哪个地方办，一切维持基本不变”。汪康说。

也就是说，个人买卖二手房缴税还在“老地方”，原来在哪里缴营业税，5月1日起就在哪里缴增值税。而且对个人来讲，办税还是沿用过去的“老办法”，个人在交易二手房包括在办理二手房产权证过程中，涉及的相关税收问题及办税的流程、场所都保持不变。

因此，无论是租房、买房，完全可以忽略到税制转换带来的影响。

对二手房交易影响中性

从税率角度看，此次“营改增”不改变交易税税率。在二手房增值税方面，新税制规定，对于不满2年的住房，增值税是售价的5%；对于2年以上的住房，免征增值税（一线城市除外）。对一线城市而言，满2年不满5年的住房对总价增值部分征收5%的增值税，满5年的住房免征增值税。分析人士认为，各种情况下，税率不变，“营改增”对二手房交易影响中性。

银河证券房地产行业分析师李军称，从税率上看，“营改增”前后没有明显变化，均为5%，主要还是税基由价内转变为价外的区别，但有利于降低二手房流通成本。

国家税务总局副局长汪康日前表示，个人二手房的税收问题涉及千家万户，社会非常关注。国税总局在配合财政部研究个人住房征税问题时，也是非常审慎的。个人二手房的交易在税收负担上将保持基本稳定，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%，但税收 负担实际是减轻了。

商业地产迎小阳春

据“营改增”有相关规定，2016年5月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。分析人士认为，这意味着对于那些缺乏进项税额的企业，可以通过购入商业地产特别是写字楼，来增加自身的可抵扣进项税额，从而间接促进商业地产的销售。

政策实行后，购置商业地产及产业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将利好商业地产及产业地产的销售，并增加一般企业对于持有型物业的投资，长期来看对房地产投资也有拉动作用。

政策将刺激企业投资，利好商业地产、产业地产去库存，政策也有望刺激企业购置办公楼改善办公条件，有助于去化写字楼库存。同时，有助于降低企业运营成本。将购置不动产的成本进行抵扣，可以降低现有企业的不动产持有成本，减少企业运营费用。另外，为未来持有环节增税铺垫。企业持有不动产尤其是房产之后，房产税作为持有环节的税种将具有调节市场供需结构，抑制投机性需求的作用。

随着改革的推进，商业地产价格是否会出现上涨？

财政部副部长史耀斌日前在答记者问时表示，不动产进项税可以抵扣的政策实施后，企业不会单纯为了抵税而购进大量不动产。对个人来讲，住房转让的政策这次没有做任何变动；对于企业来讲，不管从事什么样的经营行为，首先要看的是经济效益、投资目的。虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果对生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去大量购买房地产。如果企业投资于不动产，说明希望以后扩展经营业务、占有更大的市场，这属于企业自身的投资决策问题。

对商业地产开发租赁企业而言，其能否受益则取决于下游租户是否能抵扣进项税从而实现增值税转嫁。广发证券房地产研究小组首席分析师乐加栋认为，“营改增”规定提供不动产租赁服务，税率为11%。根据测算，如果商业地产开发租赁企业的下游租户是企业租户，并且也是增值税的一般纳税人，那么，该类房企作为 业主可以将增值税税负以进项税额的形式转移至下游企业租户，从租户的角度来看，附着在租金成本上的增值税进项税额可以抵扣它自己的销项税额。于是，在租户租金成本不变的情况下，在“营改增”前后，该类房企的租金净收入是上升的。

来源：大众网、人民网财经频道、央视财经、光明网、网络

山东潍坊综合整理

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