房屋登记在丈夫名下，未经妻子同意丈夫擅自抵押给别人，妻子可否申请抵押无效？

游洪梅

郑女士咨询：我跟丈夫感情不是很好，二年前我们就分居了，由于感情一直不好，听别人说他在外面还找了别的女人，我打算和丈夫办理离婚手续，我去房管局查询了房屋的状态，发现房屋在一年前已经抵押给姓唐的先生，我很震惊，房管局提供的材料，我找到姓唐的先生了解，唐先生跟我说了事情的始末，一年前我丈夫的朋友黄先生向他借了80万元，黄先生找我丈夫给他做担保，我丈夫就用登记在他名下的房产做了抵押。我找到丈夫对质，他跟我说，房产登记在他名下，他当然有权抵押给任何人。我很生气，我认为房产虽然登记在他名下，但是房产是我们婚后一起出资购买的，他私自处分房产抵押的行为是无效的，请问，该抵押合同是有效的吗？

【律师意见】你好，抵押合同有效。

【法律依据】《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“ 财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

【律师分析】你丈夫将你们共同名下的房屋抵押给唐先生，唐先生信赖房产证上的登记，并且与你丈夫一起前往房产管理部门办理了抵押登记，唐先生应当认定为善意第三人。唐先生做为抵押权人只要审查抵押房屋登记在你丈夫名下即可，没有义务再去审查你和你丈夫之间的婚姻关系，他已经尽到了合理的注意义务。因此，该抵押合同合法有效。

【理论延伸】善意取得，是指无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失，这第三人就是善意第三人。善意取得是一项重要的法律制度，旨在保护交易安全，当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，应当侧重保护善意受让人。

【律师提醒】婚后夫妻共同购买房产的，房产登记在一方名下的，如果条件允许，建议另一方将自己名字在房产证上做备注登记，以避免更多纠纷的产生。