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成都市温江区一个修建于2004年前后的小区，共有两栋居民楼，其中2栋2单元的居民多为老年人，日常上下楼出行不便。在国家出台老旧小区院落加装电梯的政策后，楼内高层住户决定联合全体住户协商加装电梯。没想到，后来却发展到因加装电梯，业主们对簿公堂。 （图片来源：CFP) 通过投票表决，12户业主均同意加装电梯的意见。2019年11月，电梯加装的意见经过相关部门批准。此后，业主们还共同签署了一份委托书，委托代理人代理加装电梯所有事务。2020年4月，成都市温江区住房和城乡建设局向建筑公司正式出具既有住宅自主增设电梯告知书。2020年5月，电梯公司开始入场施工。 但是工程刚施工没多久，就遭到一楼两家住户阻拦。此后，四户高层业主将一楼的住户诉至法院。2020年9月，成都温江区人民法院作出一审判决，一楼住户须停止对电梯安装施工的阻挠和妨碍。一审主审法官、成都市温江区人民法院民一庭副庭长孙怡表示：“由于（一审）判决时，民法典尚未正式施行，法院依据的是《中华人民共和国物权法》第七十六条规定改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。涉案楼宇加装电梯的事项，已获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，对加装电梯事项也在小区进行了公示。案涉电梯工程施工设计图文件审查结果为合格。因此，原告与电梯公司签订了加装电梯的订购合同，对案涉楼宇加装电梯进行施工，符合法律规定。案涉楼宇加装电梯程序合法，被告对原告加装电梯应予以配合，原告要求被告不得阻挠加装电梯的诉讼请求，法院予以支持。被告认为安装电梯可能会存在影响采光、出行便利与安全、消防疏散等不可预见的隐患，法院认为其可以另行主张权利。” 被告不服，提起上诉。成都市中级人民法院经审理认为，一审法院认定并无不当，驳回上诉，维持原判。二审主审法官、成都市中级人民法院民二庭副庭长黄小华进一步解释：“在本案中，增设电梯是否正当是争议的焦点。经过法院审理查明，案涉单元增设电梯已经获得法律规定的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，其中包括了一楼两户业主，且经过公示、备案、报批等一系列程序，增设电梯的程序合法正当。” 该案一审、二审经历了适用法律从物权法到民法典的转变，民法典中规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 黄小华表示，这表明法律对既有住宅加装电梯的业主表决同意门槛降低了。“在民法典生效实施之前，只要符合物权法第七十六条规定的‘双三分之二’即可对加装电梯工程予以报建和推进实施。2021年1月1日生效实施的民法典变更为表决权降低至两个四分之三，即参与表决的专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，就可以实施电梯的改造工程。” 举例来说，假设整个单元共300平方米专有面积、12名业主，民法典实施以前，需要占有200平方米面积的8名业主同意，才可以加装电梯；在民法典实施以后，则需要200平方米面积的8名业主参与表决，其中的四分之三，也就是占有150平方米的6名业主同意，就可以加装电梯了。 说起来，加装电梯最大的矛盾点，恐怕就是不同楼层业主的获益不对等问题：对于高楼层来说，加装电梯出行方便了，但是低楼层住户本身对电梯没有需求，加装之后非但没有利好，反而可能会因为施工影响家中的采光、通风。那么，面对这样的矛盾，业主们如何考虑？有没有可行的解决路径？ 四川成都的另一个小区，也因高楼层和低楼层诉求不同，使得加装电梯的工程暂时停滞。该小区的杨女士，家住二层，她在接受中国之声采访时介绍：“我们是6层的小高层，之前楼上的住户跟我们讲（装电梯），我同意了，因为我觉得人家岁数大了，上楼梯的确有问题。但是因为他们设计方案出来，（影响我们采光），本来二楼光线就不好，基本上就全部遮完了，因为它伸出来1米5，我们就提出异议，社区现在也没再找我们。” 那么，成都地区首例因加装电梯而产生纠纷的案件终审判决，给解决类似矛盾带来哪些启示？北京市炜衡律师事务所律师徐东沂表示，对于加装电梯，各地都是非强制性意见，解决矛盾，首先应秉承互相理解和支持的态度。徐东沂说：“现在有不少地方出台老旧小区加装电梯的规定，但都不是强制必须要安装电梯。发生加装电梯的纠纷，一是尽量做协商工作，取得一二楼住户理解和支持；二是给予一二楼住户适当的补贴，根据楼层来计量分摊费用的多寡，越高的楼层，分摊得越多，因为使用得多，一楼二楼住户可不分摊费用。如果长期协商不了，建议走法律途径解决。” 杨女士认为，前期取得多数业主同意之外，还希望能够出台一定的安装规范和标准，来解决高低楼层之间的矛盾。“我们审批走得还比较顺，小高层加电梯没有意见，我们主要提出异议的是设计方案，他们完全可以改一个地方，谁都不伤害。如果我们只想自己也不正确，楼上的（住户）确实有出行困难的问题，所以我们希望能够改设计方案。” 电梯行业专家吴斌表示，除遵循电梯安装的一些国家标准和行业规范，应该在加装电梯“制定方案、协议公示、施工图审查、联合审查、工程施工、竣工验收”六个环节中，加强协调、监督。“可能还要考虑一些特别的情况，比如加装前后，它原有的自然通风、采光的情况，以及消防安全疏散的情况。加装电梯，谁来牵头做这件事非常关键，最好是街道办有一个专人、专员牵头做这件事，他对政策很理解，对部门之间协调能力很强。此外，从专业角度来讲，电梯方案在实施过程中一定会调整，可能很多时候包给第三方电梯的安装公司就结束了，这是不合适的。当地都有电梯协会，让他们去参与、辅助项目经理或者负责人，给予专业性的指导来推进工作，每一步都要进行严格控制就变得非常重要。”
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发表于 2022-9-15 15:55
